Báo cáo thẩm định đầu tư · checkduan.com

Khu A - Geleximco Lê Trọng Tấn

Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội – Geleximco · Hạng sang · Huyện Hoài Đức · Huyện Hoài Đức, Hà Nội

Lập ngày 5/11/2026 · Dữ liệu giá cập nhật 2026-10-26

1 · Giá & định giá

Giá chào trung vị

201,5 tr/m²

Giá thuê

–

Lợi suất gộp

–

theo giá chào

Thanh khoản

tin đang rao (0B·0T)

2 · Lịch sử giá

Xu hướng giá toàn Hoài Đức

+27% từ 2021Q2

Giá chào trung vị căn hộ TOÀN Hoài Đức theo quý, dựng từ 65 tin rao lịch sử (Common Crawl: batdongsan, Chotot, Mogi…). Phạm vi toàn quận — rộng hơn vùng sát dự án; để so sát hơn xem "So mặt bằng khu vực" (bán kính co giãn) ở Chỉ số chính. Không phải giá giao dịch.

3 · Dự báo giá (mô hình stress-aware)

-2,5%/nămkịch bản bình quân 5 năm · P50 2031 ≈ 178 tr/m²

Theo xu hướng dài hạn

+7,3%/năm

trọng số 14% · 2031 ≈ 286 tr/m²

Cơ sở: về giá trị cơ bản

-3,9%/năm

trọng số 21% · 2031 ≈ 165 tr/m²

Điều chỉnh (stress)

-4,5%/năm

trọng số 65% · 2031 ≈ 160 tr/m²

Rủi ro điều chỉnh cao (điểm tổn thương 100/100, đắt hơn mặt bằng dự án quanh khu vực ~59%) — trọng số kịch bản giảm giá 65%.

Kịch bản 3–5 năm với 3 nhánh xu hướng / cơ sở / điều chỉnh. Đầu cơ đo bằng mức đắt hơn mặt bằng dự án cùng phân khúc quanh khu vực (comparable bán kính co giãn) — nên dự án prime ở-thật (đúng giá) bền, còn dự án đội giá bất thường thì nhạy lãi suất. Biến động 26%/năm; tham số ước lượng từ panel giá chào theo quận 2014–2026 (hai chu kỳ lãi suất, Common Crawl). Dải P10–P90 là khoảng, không phải cam kết; toàn bộ là giá chào, không phải giá giao dịch.

4 · Hiệu quả đầu tư

IRR (năm)

-17,0%

theo dòng tiền thực

Lợi nhuận / vốn tự có

0,73×

vốn bỏ ra 7,98 tỷ

Lợi suất thuê ròng

0,0%

0 tr/năm

Tổng giá vốn

15,23 tỷ

gồm thuế phí, nội thất

Lãi vốn khi bán

-2,83 tỷ

sau 5 năm, trừ chi phí bán

Thu ròng khi bán

5,90 tỷ

sau trừ dư nợ vay

Kịch bản xấu — tăng giá chậm hơn 10%/năm, lấp đầy 65%, lãi suất +3đ%: IRR -85,8% · Lãi vốn -8,01 tỷ

Giả định: mua đứt (thị trường thứ cấp) căn ~72 m² giá 14,51 tỷ; vay 50% (20 năm, ưu đãi 7%/18 tháng → 11%); thuế phí 2% + bảo trì 2% + nội thất 144 tr; cho thuê lấp đầy 90%, phí QL 15%; nắm giữ 5 năm, tăng giá -2,5%/năm (từ mô hình dự báo), chi phí bán 3%. Đây là giả định tham khảo — chỉnh theo điều kiện của bạn ở máy tính đầu tư.

5 · Hạ tầng & tiện ích xung quanh

Bệnh viện1426 m

Cách đường lớn~178 m

Chợ (≤3km)3

Công viên (≤3km)3

Phòng khám (≤3km)32

Bệnh viện (≤3km)2

Siêu thị & TTTM (≤3km)117

Báo cáo tạo tự động từ dữ liệu checkduan.com. Giá là giá chào trên tin rao (không phải giá giao dịch). Dự báo và chỉ số hiệu quả đầu tư là ước tính theo giả định, chỉ mang tính tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư. © checkduan.com · 5/11/2026