Báo cáo thẩm định đầu tư · checkduan.com

A&T Sky Garden

Trung cấp · Thành phố Thuận An · Phường Lái Thiêu, Thành phố Thuận An, Bình Dương

Lập ngày 5/11/2026 · Dữ liệu giá cập nhật 2026-10-26

1 · Giá & định giá

Giá chào trung vị

40,4 tr/m²

Giá thuê

0,09 tr/m²/th

Lợi suất gộp

2,6%

theo giá chào

Thanh khoản

158

tin đang rao (4B·154T)

2 · Lịch sử giá

Xu hướng giá toàn Thuận An

+14% từ 2018Q4

Giá chào trung vị căn hộ TOÀN Thuận An theo quý, dựng từ 812 tin rao lịch sử (Common Crawl: batdongsan, Chotot, Mogi…). Phạm vi toàn quận — rộng hơn vùng sát dự án; để so sát hơn xem "So mặt bằng khu vực" (bán kính co giãn) ở Chỉ số chính. Không phải giá giao dịch.

3 · Dự báo giá (mô hình stress-aware)

+4,4%/nămkịch bản bình quân 5 năm · P50 2031 ≈ 50 tr/m²

Theo xu hướng dài hạn

+7,3%/năm

trọng số 36% · 2031 ≈ 57 tr/m²

Cơ sở: về giá trị cơ bản

+3,5%/năm

trọng số 54% · 2031 ≈ 48 tr/m²

Điều chỉnh (stress)

-0,1%/năm

trọng số 10% · 2031 ≈ 40 tr/m²

Kịch bản 3–5 năm với 3 nhánh xu hướng / cơ sở / điều chỉnh. Đầu cơ đo bằng mức đắt hơn mặt bằng dự án cùng phân khúc quanh khu vực (comparable bán kính co giãn) — nên dự án prime ở-thật (đúng giá) bền, còn dự án đội giá bất thường thì nhạy lãi suất. Biến động 20%/năm; tham số ước lượng từ panel giá chào theo quận 2014–2026 (hai chu kỳ lãi suất, Common Crawl). Dải P10–P90 là khoảng, không phải cam kết; toàn bộ là giá chào, không phải giá giao dịch.

4 · Hiệu quả đầu tư

IRR (năm)

-0,6%

theo dòng tiền thực

Lợi nhuận / vốn tự có

1,28×

vốn bỏ ra 1,48 tỷ

Lợi suất thuê ròng

1,8%

50 tr/năm

Tổng giá vốn

2,73 tỷ

gồm thuế phí, nội thất

Lãi vốn khi bán

284 tr

sau 5 năm, trừ chi phí bán

Thu ròng khi bán

1,89 tỷ

sau trừ dư nợ vay

Kịch bản xấu — tăng giá chậm hơn 10%/năm, lấp đầy 65%, lãi suất +3đ%: IRR -26,2% · Lãi vốn -908 tr

Giả định: mua đứt (thị trường thứ cấp) căn ~62 m² giá 2,50 tỷ; vay 50% (20 năm, ưu đãi 7%/18 tháng → 11%); thuế phí 2% + bảo trì 2% + nội thất 124 tr; cho thuê lấp đầy 90%, phí QL 15%; nắm giữ 5 năm, tăng giá 4,4%/năm (từ mô hình dự báo), chi phí bán 3%. Đây là giả định tham khảo — chỉnh theo điều kiện của bạn ở máy tính đầu tư.

5 · Hạ tầng & tiện ích xung quanh

Bệnh viện1637 m

Cách đường lớn~285 m

Chợ (≤3km)4

Công viên (≤3km)10

Phòng khám (≤3km)35

Bệnh viện (≤3km)4

Siêu thị & TTTM (≤3km)111

Báo cáo tạo tự động từ dữ liệu checkduan.com. Giá là giá chào trên tin rao (không phải giá giao dịch). Dự báo và chỉ số hiệu quả đầu tư là ước tính theo giả định, chỉ mang tính tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư. © checkduan.com · 5/11/2026