Báo cáo thẩm định đầu tư · checkduan.com

A10-A14 Nam Trung Yên

Cao cấp · Quận Cầu Giấy · Yên Hòa, Phường Yên Hoà, Quận Cầu Giấy, Hà Nội

Lập ngày 5/11/2026 · Dữ liệu giá cập nhật 2026-10-26

1 · Giá & định giá

Giá chào trung vị

88,4 tr/m²

Giá thuê

–

Lợi suất gộp

–

theo giá chào

Thanh khoản

tin đang rao (3B·0T)

2 · Lịch sử giá

Lịch sử giá chào — A10-A14 Nam Trung Yên

+21% từ 2018Q3

Giá chào trung vị căn hộ A10-A14 Nam Trung Yên theo quý (tin rao lịch sử). Giá chào, không phải giá giao dịch.

3 · Dự báo giá (mô hình stress-aware)

+4,6%/nămkịch bản bình quân 5 năm · P50 2031 ≈ 111 tr/m²

Theo xu hướng dài hạn

+7,3%/năm

trọng số 36% · 2031 ≈ 125 tr/m²

Cơ sở: về giá trị cơ bản

+3,9%/năm

trọng số 54% · 2031 ≈ 107 tr/m²

Điều chỉnh (stress)

-0,1%/năm

trọng số 10% · 2031 ≈ 88 tr/m²

Kịch bản 3–5 năm với 3 nhánh xu hướng / cơ sở / điều chỉnh. Đầu cơ đo bằng mức đắt hơn mặt bằng dự án cùng phân khúc quanh khu vực (comparable bán kính co giãn) — nên dự án prime ở-thật (đúng giá) bền, còn dự án đội giá bất thường thì nhạy lãi suất. Biến động 22%/năm; tham số ước lượng từ panel giá chào theo quận 2014–2026 (hai chu kỳ lãi suất, Common Crawl). Dải P10–P90 là khoảng, không phải cam kết; toàn bộ là giá chào, không phải giá giao dịch.

4 · Hiệu quả đầu tư

IRR (năm)

-2,4%

theo dòng tiền thực

Lợi nhuận / vốn tự có

1,35×

vốn bỏ ra 2,64 tỷ

Lợi suất thuê ròng

0,0%

0 tr/năm

Tổng giá vốn

4,98 tỷ

gồm thuế phí, nội thất

Lãi vốn khi bán

712 tr

sau 5 năm, trừ chi phí bán

Thu ròng khi bán

3,59 tỷ

sau trừ dư nợ vay

Kịch bản xấu — tăng giá chậm hơn 10%/năm, lấp đầy 65%, lãi suất +3đ%: IRR -28,2% · Lãi vốn -1,54 tỷ

Giả định: mua đứt (thị trường thứ cấp) căn ~53 m² giá 4,69 tỷ; vay 50% (20 năm, ưu đãi 7%/18 tháng → 11%); thuế phí 2% + bảo trì 2% + nội thất 106 tr; cho thuê lấp đầy 90%, phí QL 15%; nắm giữ 5 năm, tăng giá 4,6%/năm (từ mô hình dự báo), chi phí bán 3%. Đây là giả định tham khảo — chỉnh theo điều kiện của bạn ở máy tính đầu tư.

5 · Hạ tầng & tiện ích xung quanh

Ga metro gần nhất1596 m

Bệnh viện600 m

Cách đường lớn~289 m

Chợ (≤3km)29

Ga metro (≤3km)3

Công viên (≤3km)73

Phòng khám (≤3km)605

Bệnh viện (≤3km)61

Báo cáo tạo tự động từ dữ liệu checkduan.com. Giá là giá chào trên tin rao (không phải giá giao dịch). Dự báo và chỉ số hiệu quả đầu tư là ước tính theo giả định, chỉ mang tính tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư. © checkduan.com · 5/11/2026