Báo cáo thẩm định đầu tư · checkduan.com

An Sương Ipark

Trung cấp · Quận 12 · Nguyễn Văn Quá, Phường Tân Hưng Thuận, Quận 12, Tp Hồ Chí Minh

Lập ngày 5/11/2026 · Dữ liệu giá cập nhật 2026-10-26

1 · Giá & định giá

Giá chào trung vị

46,3 tr/m²

Giá thuê

–

Lợi suất gộp

–

theo giá chào

Thanh khoản

tin đang rao (1B·0T)

Định giá mô hình (AVM)

44,5 tr/m²

chênh +4% so giá chào

AVM giải thích ~84% biến động giá, sai số ±12.4% (n=493) — tham khảo, không phải định giá giao dịch.

2 · Lịch sử giá

Xu hướng giá toàn Quận 12

+27% từ 2017Q2

Giá chào trung vị căn hộ TOÀN Quận 12 theo quý, dựng từ 575 tin rao lịch sử (Common Crawl: batdongsan, Chotot, Mogi…). Phạm vi toàn quận — rộng hơn vùng sát dự án; để so sát hơn xem "So mặt bằng khu vực" (bán kính co giãn) ở Chỉ số chính. Không phải giá giao dịch.

3 · Dự báo giá (mô hình stress-aware)

+1,4%/nămkịch bản bình quân 5 năm · P50 2031 ≈ 50 tr/m²

Theo xu hướng dài hạn

+7,3%/năm

trọng số 27% · 2031 ≈ 66 tr/m²

Cơ sở: về giá trị cơ bản

+0,2%/năm

trọng số 40% · 2031 ≈ 47 tr/m²

Điều chỉnh (stress)

-2,0%/năm

trọng số 33% · 2031 ≈ 42 tr/m²

Rủi ro điều chỉnh cao (điểm tổn thương 41/100, đắt hơn mặt bằng dự án quanh khu vực ~21%) — trọng số kịch bản giảm giá 33%.

Kịch bản 3–5 năm với 3 nhánh xu hướng / cơ sở / điều chỉnh. Đầu cơ đo bằng mức đắt hơn mặt bằng dự án cùng phân khúc quanh khu vực (comparable bán kính co giãn) — nên dự án prime ở-thật (đúng giá) bền, còn dự án đội giá bất thường thì nhạy lãi suất. Biến động 20%/năm; tham số ước lượng từ panel giá chào theo quận 2014–2026 (hai chu kỳ lãi suất, Common Crawl). Dải P10–P90 là khoảng, không phải cam kết; toàn bộ là giá chào, không phải giá giao dịch.

4 · Hiệu quả đầu tư

IRR (năm)

-9,1%

theo dòng tiền thực

Lợi nhuận / vốn tự có

1,01×

vốn bỏ ra 1,94 tỷ

Lợi suất thuê ròng

0,0%

0 tr/năm

Tổng giá vốn

3,61 tỷ

gồm thuế phí, nội thất

Lãi vốn khi bán

-145 tr

sau 5 năm, trừ chi phí bán

Thu ròng khi bán

1,97 tỷ

sau trừ dư nợ vay

Kịch bản xấu — tăng giá chậm hơn 10%/năm, lấp đầy 65%, lãi suất +3đ%: IRR -42,1% · Lãi vốn -1,55 tỷ

Giả định: mua đứt (thị trường thứ cấp) căn ~72 m² giá 3,33 tỷ; vay 50% (20 năm, ưu đãi 7%/18 tháng → 11%); thuế phí 2% + bảo trì 2% + nội thất 144 tr; cho thuê lấp đầy 90%, phí QL 15%; nắm giữ 5 năm, tăng giá 1,4%/năm (từ mô hình dự báo), chi phí bán 3%. Đây là giả định tham khảo — chỉnh theo điều kiện của bạn ở máy tính đầu tư.

5 · Hạ tầng & tiện ích xung quanh

Bệnh viện1284 m

Cách chợ Bến Thành11.1 km

Chợ (≤3km)9

Công viên (≤3km)26

Phòng khám (≤3km)2

Bệnh viện (≤3km)3

Siêu thị & TTTM (≤3km)14

Báo cáo tạo tự động từ dữ liệu checkduan.com. Giá là giá chào trên tin rao (không phải giá giao dịch). Dự báo và chỉ số hiệu quả đầu tư là ước tính theo giả định, chỉ mang tính tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư. © checkduan.com · 5/11/2026